Kuća za odmor u Hrvatskoj: što se oporezuje u Švicarskoj, a što u Hrvatskoj
Stan na Jadranu oporezuje se u Hrvatskoj. Ipak pripada i u švicarsku poreznu prijavu. Što se gdje plaća, zašto to može utjecati na Vašu švicarsku hipoteku i kako urediti nekretninu koja nikada nije bila prijavljena.
- Nekretnina u Hrvatskoj oporezuje se u Hrvatskoj. Švicarska je ne oporezuje, ali je uzima u obzir za poreznu stopu na ostali dohodak i imovinu.
- Od 2025. Hrvatska ubire godišnji porez na nekretnine od 0,60 do 8 eura po kvadratnom metru, osim ako je stan glavno prebivalište ili se dugoročno iznajmljuje.
- Nekretnina koja nikada nije bila prijavljena može se urediti nekažnjivom samoprijavom. Za nasljednike postoji još povoljniji postupak.
Tko što oporezuje?
Ako živite u Švicarskoj, ovdje ste porezni obveznik na svjetski dohodak i imovinu. Zakon čini iznimku za nekretnine u inozemstvu: one se oporezuju ondje gdje se nalaze. Isto predviđa i ugovor o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja između Švicarske i Hrvatske.
Ipak, stan nije sasvim izuzet. Švicarska ga oslobađa, ali ga uključuje pri određivanju porezne stope. To se naziva izuzimanjem s progresijom. Vaš švicarski dohodak i imovina stoga se oporezuju po stopi koja bi vrijedila kada bi hrvatski stan bio uključen.
- Porez na nekretnine po kvadratnom metru
- Prihod od najma ili paušal po krevetu
- Porez na promet nekretnina pri kupnji
- Dobit od prodaje, ovisno o razdoblju posjedovanja
- Poreznu vrijednost, samo za stopu
- Imputiranu najamninu ili prihod od najma, samo za stopu
- Razmjerni dio dugova i kamata
- Obvezu prijave u poreznoj prijavi
Što prijavljujete u Švicarskoj
- poreznu vrijednost nekretnine, ovisno o kantonu na temelju kupoprodajne cijene ili procjene
- ako je sami koristite, imputiranu najamninu (Eigenmietwert); ako je iznajmljujete, prihod od najma umanjen za troškove održavanja
- hipoteke i druge dugove povezane s nekretninom, uključujući kamate
Porezna prijava ima zaseban dio za nekretnine u inozemstvu. Brojke služe samo za određivanje stope.
Točka koju mnogi previde: dugovi i kamate ne odbijaju se ondje gdje je kredit podignut. Raspoređuju se između Švicarske i inozemstva razmjerno imovini. Ako stan u Hrvatskoj financirate povećanjem hipoteke na kuću u Švicarskoj, u Švicarskoj stoga možete odbiti samo dio kamata. Ostatak se pripisuje Hrvatskoj, gdje obično nema učinka.
Što se plaća u Hrvatskoj
Godišnji porez na nekretnine
Od 1. siječnja 2025. Hrvatska ubire porez na nekretnine. On zamjenjuje dosadašnji porez na kuće za odmor. Svaka općina određuje stopu između 0,60 i 8 eura po kvadratnom metru korisne površine godišnje. Izuzeti su prijavljeno glavno prebivalište i stanovi koji se dugoročno iznajmljuju najmanje deset mjeseci godišnje. Stan za odmor od 80 kvadratnih metara stoga ovisno o lokaciji košta između nešto manje od 50 i 640 eura godišnje.
Koliki je Vaš porez na nekretnine u Hrvatskoj?
Vaša općina određuje stopu, između 0,60 i 8 eura po kvadratnom metru korisne površine. Raspitajte se u općini ili pogledajte posljednje porezno rješenje.
Iznajmljivanje
Ako privatno iznajmljujete turistima, obično plaćate paušalni porez po krevetu. I njega određuje općina, od 2025. u rasponu od otprilike 20 do 300 eura po krevetu godišnje, uz turističku pristojbu. Kod dugoročnog najma 12 posto plaća se na 70 posto najamnine, jer se 30 posto smatra troškovima.
Kupnja, prodaja i nasljeđivanje
- Kupnja: 3 posto poreza na promet nekretnina na tržišnu vrijednost. Kod novogradnje kupljene izravno od investitora umjesto toga plaća se 25 posto PDV-a.
- Prodaja: Hrvatska dobit oporezuje s 24 posto ako je nekretnina bila u posjedu samo kratko. Mjerodavno razdoblje posjedovanja različiti izvori navode različito, a posljednjih je godina mijenjano. Prije prodaje neka Vam ga potvrde. U Švicarskoj dobit nije oporeziva.
- Nasljeđivanje i darovanje: bračni drugovi, djeca, unuci i roditelji u Hrvatskoj su oslobođeni poreza. Ostali nasljednici plaćaju 3 posto tržišne vrijednosti. Švicarski kantoni ne oporezuju nekretnine u inozemstvu.
Nikada prijavljeno? Kako to ispraviti
Naslijeđeni stanovi i kuće u domovini nedostaju u mnogim švicarskim poreznim prijavama. Često iz neznanja, jer se pretpostavlja da ono što se oporezuje u Hrvatskoj Švicarsku ne zanima.
Automatska razmjena informacija obuhvaća bankovne račune, a ne podatke iz zemljišnih knjiga. No račun u Hrvatskoj na koji, primjerice, stižu prihodi od najma prijavljuje se Švicarskoj zajedno sa stanjem. Najkasnije tada porezna uprava pitat će i za stan.
- Nekažnjiva samoprijava: jednom u životu neprijavljenu imovinu možete naknadno prijaviti bez kazne, pod uvjetom da porezna uprava za nju još ne zna. Dospijevaju naknadni porezi i zatezne kamate za najviše deset godina. Budući da nekretnina u Švicarskoj utječe samo na stopu, naknadni porezi često su niži nego što se strahuje.
- Pojednostavljeni postupak za nasljednike: ako roditelji nisu prijavili nekretninu, nasljednici je mogu prijaviti. Naknadni porezi tada se obračunavaju samo za posljednje tri godine prije smrti, također bez kazne.
Izgledi: ukidanje imputirane najamnine
U rujnu 2025. švicarski birači odobrili su ukidanje imputirane najamnine. Primjenjivat će se najranije od 2029. Za nekretnine u kojima vlasnici sami stanuju tada otpadaju imputirana najamnina i odbitak za održavanje, a kamate će biti odbitne samo ograničeno. Kako će kantoni to provesti za nekretnine u inozemstvu pri određivanju stope, još je otvoreno. Ovaj ću članak ažurirati čim praksa bude jasna.
Ovaj članak daje opći pregled prema stanju u listopadu 2026. Ne zamjenjuje savjetovanje o Vašoj konkretnoj situaciji. Za hrvatsku stranu neka Vam prije kupnje ili prodaje pojedinosti potvrdi stručnjak na licu mjesta.
Izvori: Savezni zakon o izravnom saveznom porezu, čl. 6, 7, 153a i 175 st. 3 · Ugovor o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja Švicarska–Hrvatska (na njemačkom) · Porezna uprava
Igor Pavlovic računovodstveni je savjetnik i revizor u Luzernu. Prati poduzetnike i imućne privatne osobe u pitanjima poreza, nasljeđivanja i revizije, uključujući slučajeve s međunarodnim elementom. Savjetuje na njemačkom, engleskom, francuskom i hrvatskom jeziku.