Ferienwohnung in Kroatien: Was Sie in der Schweiz und in Kroatien versteuern
Die Wohnung an der Adria wird in Kroatien besteuert. In die Schweizer Steuererklärung gehört sie trotzdem. Was wo anfällt, warum Ihre Schweizer Hypothek davon betroffen sein kann und wie Sie eine Liegenschaft bereinigen, die nie deklariert wurde.
- Eine Liegenschaft in Kroatien wird in Kroatien besteuert. Die Schweiz besteuert sie nicht, berücksichtigt sie aber für den Steuersatz auf Ihrem übrigen Einkommen und Vermögen.
- Seit 2025 erhebt Kroatien eine jährliche Immobiliensteuer von 0,60 bis 8 Euro pro Quadratmeter, sofern die Wohnung nicht Hauptwohnsitz ist oder langfristig vermietet wird.
- Eine nie deklarierte Liegenschaft lässt sich mit einer straflosen Selbstanzeige bereinigen. Erben haben dafür ein noch günstigeres Verfahren.
Wer besteuert was?
Wer in der Schweiz wohnt, ist hier auf seinem weltweiten Einkommen und Vermögen steuerpflichtig. Für Grundstücke im Ausland macht das Gesetz eine Ausnahme: Sie werden dort besteuert, wo sie liegen. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen der Schweiz und Kroatien sieht dasselbe vor.
Ganz aussen vor bleibt die Wohnung trotzdem nicht. Die Schweiz stellt sie frei, rechnet sie aber für den Steuersatz mit ein. Man spricht von Befreiung unter Progressionsvorbehalt. Ihr Schweizer Einkommen und Vermögen wird also zu dem Satz besteuert, der gelten würde, wenn die kroatische Wohnung mitzählen würde.
- Immobiliensteuer pro Quadratmeter
- Mieteinnahmen oder Pauschale pro Bett
- Grunderwerbsteuer beim Kauf
- Gewinn beim Verkauf, je nach Haltedauer
- Steuerwert, nur für den Steuersatz
- Eigenmietwert oder Mieteinnahmen, nur für den Satz
- Anteilige Schulden und Schuldzinsen
- Deklarationspflicht in der Steuererklärung
Was Sie in der Schweiz deklarieren
- den Steuerwert der Liegenschaft, je nach Kanton auf Basis des Kaufpreises oder einer Schätzung
- bei Eigennutzung einen Eigenmietwert, bei Vermietung die Mieteinnahmen abzüglich der Unterhaltskosten
- Hypotheken und andere Schulden, die mit der Liegenschaft zusammenhängen, samt Zinsen
Die Steuererklärung hat dafür einen eigenen Abschnitt für Liegenschaften im Ausland. Die Werte fliessen nur in die Satzbestimmung ein.
Ein Punkt, den viele übersehen: Schulden und Schuldzinsen werden nicht dort abgezogen, wo der Kredit aufgenommen wurde. Sie werden im Verhältnis Ihrer Vermögenswerte auf die Schweiz und das Ausland verteilt. Wer die Wohnung in Kroatien mit einer Aufstockung der Hypothek auf seinem Haus in der Schweiz finanziert, kann die Zinsen deshalb nur zum Teil in der Schweiz abziehen. Der Rest wird rechnerisch Kroatien zugewiesen, wo er sich meist nicht auswirkt.
Was in Kroatien anfällt
Jährliche Immobiliensteuer
Seit dem 1. Januar 2025 gilt in Kroatien eine Immobiliensteuer (porez na nekretnine). Sie ersetzt die frühere Steuer auf Ferienhäuser. Jede Gemeinde legt den Satz zwischen 0,60 und 8 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche und Jahr fest. Befreit sind der gemeldete Hauptwohnsitz und Wohnungen, die mindestens zehn Monate im Jahr langfristig vermietet sind. Eine Ferienwohnung von 80 Quadratmetern kostet damit je nach Ort zwischen knapp 50 und 640 Euro im Jahr.
Wie hoch ist Ihre Immobiliensteuer in Kroatien?
Den Satz legt Ihre Gemeinde fest, zwischen 0,60 und 8 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche. Fragen Sie bei der Gemeinde oder in Ihrem letzten Steuerbescheid nach.
Vermietung
Wer privat an Feriengäste vermietet, zahlt in der Regel eine Pauschalsteuer pro Bett. Auch sie legt die Gemeinde fest, seit 2025 innerhalb einer Spanne von rund 20 bis 300 Euro pro Bett und Jahr, dazu kommt die Kurtaxe. Bei langfristiger Vermietung werden 12 Prozent auf 70 Prozent der Miete erhoben, weil 30 Prozent pauschal als Kosten gelten.
Kauf, Verkauf und Erbschaft
- Kauf: 3 Prozent Grunderwerbsteuer auf dem Marktwert. Bei einem Neubau direkt vom Bauträger fällt stattdessen die Mehrwertsteuer von 25 Prozent an.
- Verkauf: Kroatien besteuert den Gewinn mit 24 Prozent, wenn die Liegenschaft nur kurz gehalten wurde. Die massgebende Haltedauer wird unterschiedlich angegeben und wurde in den letzten Jahren angepasst. Lassen Sie sie vor einem Verkauf bestätigen. In der Schweiz ist der Gewinn nicht steuerbar.
- Erbschaft und Schenkung: Ehegatten, Kinder, Enkel und Eltern sind in Kroatien von der Steuer befreit. Andere Erben zahlen 3 Prozent des Marktwerts. Schweizer Kantone besteuern Grundstücke im Ausland nicht.
Nie deklariert? So bereinigen Sie es
Geerbte Wohnungen und Häuser im Herkunftsland fehlen in vielen Schweizer Steuererklärungen. Oft aus Unwissen, weil man annimmt, was in Kroatien versteuert wird, gehe die Schweiz nichts an.
Der automatische Informationsaustausch erfasst Bankkonten, keine Grundbuchdaten. Ein Konto in Kroatien, auf dem zum Beispiel Mieteinnahmen eingehen, wird der Schweiz aber samt Saldo gemeldet. Spätestens dann fragt die Steuerverwaltung auch nach der Wohnung.
- Straflose Selbstanzeige: Einmal im Leben können Sie nicht deklarierte Werte nachmelden, ohne Busse, sofern die Steuerverwaltung noch nichts davon weiss. Geschuldet sind die Nachsteuer und Verzugszinsen für bis zu zehn Jahre. Weil die Liegenschaft in der Schweiz nur den Satz beeinflusst, ist die Nachsteuer oft tiefer als befürchtet.
- Vereinfachte Nachbesteuerung für Erben: Haben die Eltern eine Liegenschaft nicht deklariert, können die Erben sie melden. Die Nachsteuer wird dann nur für die letzten drei Jahre vor dem Todesfall erhoben, ebenfalls ohne Busse.
Ausblick: Abschaffung des Eigenmietwerts
Im September 2025 hat das Stimmvolk die Abschaffung des Eigenmietwerts angenommen. Sie gilt frühestens ab 2029. Für selbst genutzte Wohnungen fallen dann Eigenmietwert und Unterhaltsabzug weg, und Schuldzinsen sind nur noch eingeschränkt abziehbar. Wie die Kantone das für Liegenschaften im Ausland in der Satzbestimmung umsetzen, ist noch offen. Ich werde diesen Beitrag ergänzen, sobald die Praxis feststeht.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Für die kroatische Seite empfiehlt sich vor Kauf oder Verkauf die Bestätigung durch einen Fachmann vor Ort.
Quellen: DBG, Art. 6, 7, 153a und 175 Abs. 3 · Doppelbesteuerungsabkommen Schweiz–Kroatien · Porezna uprava (kroatische Steuerverwaltung)
Igor Pavlovic ist Treuhänder und Revisor in Luzern. Er begleitet Unternehmer und vermögende Privatpersonen in Steuern, Nachfolge und Revision, auch bei Sachverhalten mit Auslandbezug.